廣東省高級人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件若干問題的指引

發布時間:2017-11-07 來源:佛山市消委會

  為了正確審理糾紛案件,根據《中華人民共和國》、《中華人民共和國》、《中華人民共和國城市》、《中華人民共和國》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》、《關于適用擔保法 若干問題的解釋》和《省商品房預售管理條例》等、司法解釋的規定,結合審判實踐,提出如下指導意見。

  1、人民法院在審理《城市房地產管理法》施行后訂立的商品房買賣合同發生的一、二審糾紛案件時,對于當事人請求解除合同的,均應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十五條第二款關于合同解除權行使期限的規定。但對方當事人確實已無法履行合同主要義務的情形除外。

  前款所引述的合同解除權的行使期限屬于除斥期間,不存在期間的中止、中斷和延長的情形。對方當事人在解除權發生之日起的一年內進行催告的,解除權的行使期限自催告之日起計算三個月。

  2、根據最高人民法院《關于審理商品房買賣糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條的規定,出賣人只有在因其自身的原因導致買受人不能在合同約定或法律規定的期限內領取房屋權屬證書的情形下,才需承擔逾期辦證的違約責任。因此,出賣人能舉證證明其已在合同約定或法律規定的辦證期限內之合理時間將有關辦理房屋權屬證書的資料交給政府主管部門并已具備辦證條件的,可不承擔逾期辦證的違約責任。

  3、在一方當事人的違約行為給對方當事人造成的損失數額難以確定的情形下,當事人以約定的過分高于或低于所造成的損失為由要求減少或增加違約金的,人民法院一般不予支持。

  4、在審理以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件時,要注意正確區分和認定當事人之間合同關系的法律性質。在此類案件中,一般存在兩份合同書,即買受人與出賣人簽訂的商品房買賣合同書和買受人、擔保權人及出賣人簽訂的商品房擔保貸款合同書。在后一份合同書中,一般存在三個法律關系,即買受人與擔保權人之間的關系、買受人與擔保權人之間的以尚未建成或者已竣工的房屋為抵押物的抵押合同關系、出賣人與擔保權人之間以保證或回購等具體條款加以確定的保證合同關系。

  5、在以擔保貸款為付款方式的商品房買賣合同糾紛案件中,抵押合同與保證合同是借款合同的從合同,借款合同無效的,抵押合同、保證合同也無效。但抵押合同、保證合同另有約定的除外。

(責任編輯:茹英杰)

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